Comprare una parte di un appartamento con cifre ridicole, come quella che si spende abitualmente per una cena? Si può fare, grazie alla tokenizzazione del settore immobiliare.
Un metodo di gestione delle proprietà che potrebbe rivoluzionare il real estate e, più in generale, gli investimenti sul mattone.
Ne parliamo qui. Vedremo come funziona questo modello, quali vantaggi e rischi comporta, come simulare un investimento e da quali fonti può derivare un eventuale guadagno.
Cos’è la tokenizzazione del settore immobiliare
La tokenizzazione immobiliare consiste nella rappresentazione, su un registro digitale (spesso una blockchain), di determinati diritti collegati a un immobile. Il bene può essere suddiviso in numerosi token, ciascuno dei quali corrisponde a una frazione dell’investimento o a specifici diritti economici. La tecnologia permette di registrare proprietà e trasferimenti e, tramite gli smart contract, di automatizzare alcune operazioni.
Occorre però evitare un equivoco: possedere un token non significa sempre risultare proprietari diretti di una quota dell’immobile nei registri pubblici. In molti progetti l’edificio appartiene a una società veicolo e il token rappresenta una quota societaria, un titolo di debito oppure il diritto a ricevere una parte dei canoni e del ricavato futuro. Nondimeno, la formula garantisce alcuni vantaggi.
Il vantaggio più immediato riguarda il concetto di frazionamento. Un investimento da centinaia di migliaia di euro può essere diviso in quote molto piccole, rendendo possibile partecipare anche con 100 euro e distribuire il capitale tra più immobili.
La tokenizzazione può inoltre ridurre alcuni passaggi amministrativi, rendere più trasparente la cronologia delle transazioni e velocizzare i trasferimenti e la distribuzione dei proventi.
Da menzionare anche la riduzione di alcuni costi, l’automazione delle operazioni e l’accesso più ampio agli investimenti.
I contro non mancano. Il più grave riguarda la liquidità. Il mercato dei token, che è sostanzialmente secondario, può essere poco liquido: il token è tecnicamente trasferibile, ma ciò non garantisce che esista qualcuno disposto ad acquistarlo. Si aggiungono il rischio di perdita di valore dell’immobile, i costi della piattaforma, eventuali errori negli smart contract, gli attacchi informatici e le difficoltà nel determinare un prezzo attendibile.
Occhio poi alla normativa, che in alcune aree è molto stringente. Nell’Unione europea, per esempio, la semplice trasformazione di un’attività in token non ne modifica automaticamente la classificazione come strumento finanziario.
Una simulazione di investimento mediante tokenizzazione immobiliare
Immaginiamo che una società acquisti e tokenizzi un appartamento per un valore complessivo di 250.000 euro, comprendendo nel capitale anche le spese iniziali e una riserva per gli imprevisti. Vengono emessi 2.500 token dal valore nominale di 100 euro ciascuno.
Un investitore compra dieci token, impegnando 1.000 euro. In questo modo ottiene lo 0,4% dei diritti economici previsti dal progetto, senza diventare necessariamente comproprietario diretto dell’appartamento.
L’immobile genera canoni lordi per 15.000 euro all’anno. Dopo aver sottratto manutenzione, assicurazione, gestione, periodi senza inquilino e altre spese, restano 11.000 euro distribuibili. Il rendimento netto dell’operazione risulta quindi pari al 4,4% annuo, prima delle imposte e delle eventuali commissioni applicate al singolo investitore.
Al proprietario dei dieci token spetterebbero 44 euro all’anno. La somma potrebbe essere accreditata automaticamente sul suo portafoglio digitale o sul conto associato alla piattaforma.
Supponiamo poi che, dopo cinque anni, l’appartamento venga venduto a 275.000 euro. Trascurando per semplicità i costi di vendita e l’eventuale debito, la rivalutazione sarebbe del 10%. Ogni token darebbe quindi diritto a ulteriori 10 euro di capitale, per un guadagno complessivo di 100 euro sui dieci token.
Si tratta soltanto di una simulazione e non di una previsione o di un’indicazione di investimento. Canoni, spese, fiscalità, prezzo finale e tempi di vendita possono essere molto diversi. Anche il valore del token su un mercato secondario potrebbe discostarsi da quello teorico della quota immobiliare.
Come guadagnare dalla tokenizzazione immobiliare
La prima possibile fonte di guadagno è il reddito generato dall’immobile. Se il token attribuisce una parte dei flussi economici, possono essere distribuiti canoni di locazione, ricavi derivanti da strutture ricettive oppure interessi pagati dalla società che ha ricevuto il finanziamento.
Prima di investire, bisogna capire se il rendimento pubblicizzato sia lordo o netto. Occorre inoltre verificare quali spese vengano sottratte: manutenzione, assicurazione, amministrazione, tasse, commissioni della piattaforma e compenso del gestore possono ridurre sensibilmente il risultato effettivo.
Una seconda possibilità deriva dalla rivalutazione dell’immobile. Se il bene viene venduto a un prezzo superiore a quello iniziale, il titolare del token può partecipare alla plusvalenza secondo le condizioni stabilite dal contratto. Non è però sufficiente che il valore del mattone aumenti: bisogna considerare lavori, costi di vendita, tassazione e commissioni.
Fin qui, metodi di generazione del reddito del tutto simili a quelli che il settore immobiliare concede già nella sua forma fisica.
Ma ci sono anche metodi tipici. Per esempio, si può guadagnare vendendo il token su un mercato secondario prima della conclusione dell’operazione. Il prezzo dipenderà dalla domanda presente sulla piattaforma, dall’andamento dell’immobile, dall’affidabilità dell’emittente e dalle condizioni generali dei mercati finanziari.
Ma si badi bene: la maggiore divisibilità non coincide automaticamente con una maggiore liquidità. A tal proposito fa fede una ricerca della Banca dei regolamenti internazionali, la quale rileva che gli immobili tokenizzati tendono a comparire anche in aree caratterizzate da domanda e liquidità più deboli, dove la tecnologia può colmare alcune difficoltà di finanziamento senza eliminarle completamente.
Per valutare un progetto, bisogna esaminare quindi il bene sottostante, il soggetto che lo gestisce, la documentazione legale, i diritti riconosciuti dal token, i debiti gravanti sull’immobile e le modalità previste per uscire dall’investimento. Servono anche verifiche sulla custodia dei token, sulla sicurezza della piattaforma e sulla normativa applicabile.
