Il trading immobiliare rischia di entrare in una fase particolare, e non a causa di fattori di mercato. Bensì a causa di una norma: la direttiva Case Green. Vediamo cosa prevede e come potrebbe cambiare l’attività dei trader.
Una breve panoramica sul trading immobiliare
Prima di parlare dell’impatto della Direttiva Case Green sul trading immobiliare bisogna capire cosa si intende per l’uno e per l’altra. Partiamo dal trading immobiliare.
Con questo termine si intende generalmente un’attività basata sull’acquisto di immobili con l’obiettivo di rivenderli ottenendo un margine. La logica è dunque differente rispetto all’investimento immobiliare tradizionale, nel quale il rendimento deriva dalla locazione e dall’apprezzamento dell’immobile nel lungo periodo.
Il trader cerca invece opportunità nelle quali esista una differenza tra prezzo di acquisto e valore potenziale di rivendita. Può acquistare un immobile da ristrutturare, una proprietà proveniente da un’asta, un’abitazione che necessita di essere riposizionata sul mercato oppure un bene sottovalutato per caratteristiche che si possono modificare, come la distribuzione degli spazi o l’efficienza energetica.
La redditività dell’operazione è piuttosto variabile. Essa dipende da più fattori: prezzo d’ingresso, costi dei lavori, imposte, eventuali interessi sul capitale finanziato, tempi di commercializzazione e prezzo finale.
Una breve panoramica sulla Direttiva Case Green
Cosa dire di Case Green? Formalmente nota come Direttiva UE 2024/1275, punta a un patrimonio immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050. Obiettivo decisamente ambizioso.
Sia chiaro, però: per gli edifici residenziali non è stata introdotta a livello europeo una regola secondo cui ogni singola abitazione deve necessariamente raggiungere una determinata classe energetica entro il 2030 o il 2035. La direttiva stabilisce invece obiettivi riferiti complessivamente al patrimonio residenziale di ciascuno Stato.
In particolare, il consumo medio di energia primaria dovrà diminuire almeno del 16% rispetto al 2020 entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione dovrà derivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.
La palla passa agli Stati membri, i quali devono individuare concretamente strumenti, incentivi, obblighi e interventi attraverso i quali raggiungere questi risultati. Una bella patata bollente, come sa bene anche la Commissione: la direttiva doveva essere recepita entro il 29 maggio 2026, e ancora non è stato fatto. Si giunge così al paradosso: tutti e 27 gli Stati membri sottoposti a procedura di infrazione.
Come cambia il trading immobiliare con la Direttiva a regime
Ovviamente, parliamo dell’impatto con la direttiva a regime, cioè una volta che sarà stata recepita dagli Stati e pienamente applicata. Cosa accadrà allora? Beh, il trading immobiliare di certo non scomparirà, anche se alcuni credono in una sorta di estinzione lenta, vista la potenziale incommerciabilità, cioè la difficoltà a trovare acquirenti, delle abitazioni che non sono state adeguate.
Di base, potrebbe diventare più strettamente collegato alla capacità di valutare correttamente la qualità energetica dell’immobile prima dell’acquisto.
Possedere una casa poco efficiente può rappresentare contemporaneamente un rischio e un’opportunità. Il rischio consiste nei maggiori costi necessari per renderla competitiva. L’opportunità nasce invece dalla possibilità di acquistare a un prezzo che incorpori quelle carenze, effettuare gli interventi e rivendere un immobile energeticamente migliore.
Cambiano quindi anche i calcoli preliminari. Alla tradizionale ristrutturazione di interni, impianti e finiture potrebbe essere necessario affiancare interventi su isolamento, serramenti, riscaldamento o produzione energetica. Il budget destinato ai lavori può aumentare e comprimere il margine se questi costi non erano stati correttamente considerati nel prezzo di acquisto.
Potrebbe inoltre aumentare la distanza di valore tra edifici efficienti e immobili energivori. Se acquirenti, banche e mercato attribuissero progressivamente maggiore importanza ai consumi e alle prestazioni energetiche, due appartamenti simili per zona e metratura potrebbero essere valutati diversamente anche sulla base dell’APE, l’attestato di prestazione energetica, e degli interventi necessari.
Ciò non significa, tuttavia, che le abitazioni energeticamente peggiori diventino automaticamente invendibili. La direttiva europea non stabilisce un divieto generalizzato di vendita degli immobili residenziali appartenenti alle classi energetiche basse. Molto dipenderà dalle modalità concrete con cui i singoli Paesi applicheranno le nuove regole.
Cosa rischiano i trader immobiliari
Il primo rischio riguarda la sottovalutazione dei lavori. Un’operazione apparentemente conveniente può perdere buona parte del proprio margine quando alla ristrutturazione estetica devono essere aggiunti interventi energetici costosi.
Esiste poi un rischio di prezzo. Se gli immobili meno efficienti subissero nel tempo una maggiore penalizzazione commerciale, il trader che li acquistasse senza un adeguato margine di sicurezza potrebbe trovarsi a rivenderli a condizioni peggiori del previsto.
Un terzo problema riguarda i tempi. Interventi più articolati richiedono progettazione, imprese specializzate, eventuali autorizzazioni e capitali immobilizzati più a lungo. Per chi basa la redditività anche sulla velocità con cui riesce a concludere e rivendere un’operazione, alcuni mesi aggiuntivi possono incidere sensibilmente sul rendimento finale.
Infine rimane il rischio normativo. La disciplina europea stabilisce la direzione, mentre molte scelte operative dipendono dall’attuazione nazionale. Il trader deve quindi confrontarsi con un quadro destinato ancora a evolversi.
La Direttiva Case Green, in definitiva, non decreta la fine del trading immobiliare. Può però rendere meno redditizie le operazioni costruite esclusivamente sull’acquisto a basso prezzo e sulla ristrutturazione superficiale. Con l’efficienza energetica sempre più rilevante, la capacità di stimare interventi, costi e valore futuro dell’immobile diventa parte integrante dell’operazione stessa.
