Investire nel mattone nel 2021 è una buona idea? La domanda è più che legittima, se si considera che il vento è cambiato, l’economia è in ripresa e anche il settore immobiliare, a quanto si dice, ha cambiato rotta rispetto agli anni passati.
È bene quindi rispondere a questa domanda con cognizione di causa, analizzando i numeri attualmente a disposizione e filtrando le evidenze alla luce degli obiettivi che possano sottendere agli investimenti immobiliari.
La situazione del mercato immobiliare
In effetti, proprio come suggerisce il senso comune, il settore immobiliare sta registrando performance migliori del previsto, certamente superiori a quelle degli anni passati. A riguardo, fa fede i recenti report di Idealista, che hanno fotografato la situazione dell’immobiliare italiano relativamente al primo trimestre e al secondo trimestre del 2021.
In particolare, è stato registrato un aumento dei prezzi delle case, sintomo di una crescita della domanda.
Ovviamente l’aumento dei prezzi è interessato in modo diverso nel territorio italiano.
L’aumento medio delle regioni del nord è stato del 32%, il quale ha fatto balzare il prezzo per metro quadro a 2900 euro.
Al sud l’aumento è stato invece del 17%, con il prezzo al metro quadro salito a 1900 euro.
Un po’ a sorpresa, l’aumento nelle regioni del centro è stato solo del 7%. Il prezzo al metro quadro è comunque in linea con quello del nord, quindi pari a €2900.
Numeri simili, anzi addirittura migliori, quelli riguardanti i volumi di vendita. Un balzo in avanti, in particolare, è stato rilevato nel secondo trimestre del 2021.
Anno su anno, Idealista riporta un aumento del 73,4% in termini di vendita per quanto riguarda il settore residenziale. Ancora meglio ha fatto il settore commerciale con un’incredibile +97,9%.
Acquistare per abitare
Dunque il settore immobiliare sta vivendo un periodo di forte crescita tanto nei prezzi quanto nella domanda.
Paradossalmente, questa dinamica potrebbe favorire alcuni investimenti piuttosto che altri. O per meglio dire, sostenere specifici obiettivi a discapito di altri.
Cosa dire dell’obiettivo principale e più diffuso, ovvero l’acquisto per reali esigenze abitative? In realtà un contesto in cui i prezzi aumentano a primo acchito non avvantaggia chi è alla ricerca di una casa semplicemente per abitarci.
Di contro, se i prezzi salgono, e soprattutto “minacciano” di farlo anche nei prossimi mesi e nei prossimi anni, l’aspirante acquirente avverte la necessità di concludere l’acquisto il prima possibile, ovvero prima che il prezzo aumenti ulteriormente.
Senza contare che, se è vero che i prezzi sono destinati a salire, aumentano anche le possibilità di monetizzare l’acquisto nel prossimo futuro, magari con una vendita o una locazione.
Acquistare per vendere
Chi acquista per vendere, ovvero per praticare il trading immobiliare, si avvantaggia di un contesto nel quale aumentano sia i prezzi sia la domanda. E ciò a prescindere dall’outlook, ovvero dalle prospettive non solo nel breve termine, ma anche nel medio e nel lungo periodo. Anzi, se il ritmo con cui i prezzi aumentano è rapido, si aprono scenari che giustificano una monetizzazione a stretto giro.
Di certo, è bene considerare anche l’aspetto fiscale, quando si pratica il trading immobiliare. Se infatti tra l’acquisto e la vendita di un medesimo immobile non trascorrono almeno 5 anni, l’acquirente-venditore è costretto a versare un’imposta pari al 26% del surplus ricavato (ovvero della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto).
Acquistare per monetizzare
Per quanto riguarda chi vuole monetizzare a stretto giro, ovvero affittando gli immobili acquistati?
Anche in questo caso una situazione in cui aumenta come minimo la domanda genera qualche vantaggio. Se la domanda cresce, cresce di riflesso anche la domanda di locazioni. Dunque, il nuovo proprietario può sentirsi legittimato a impostare il canone di locazione su livelli più elevati di quanto non avrebbe fatto qualche mese o anno prima.
Chi vuole acquistare per monetizzare subito deve però prendere in seria considerazione il contesto, ovvero il luogo in cui è situato l’immobile.
Va da sé che gli immobili più funzionali a un perseguimento del guadagno tramite locazione sono situati o nelle zone ad alta densità lavorativa, o nelle zone vicine a università importanti, che attirano studenti anche da fuori.
Lo scopo è affittare gli immobili a studenti o lavoratori, piuttosto che a imprese di esercizi commerciali o professionali (se l’immobile è già strutturato per essere trasformato in ufficio o negozio).
Il punto sulle agevolazioni
Il contesto del settore immobiliare è arricchito da una novità piuttosto recente, che ha fatto capolino negli ultimi anni: l’approccio estremamente aggressivo del legislatore in termini di agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.
Come sicuramente saprete, da un paio d’anni, alle “normali” agevolazioni fiscali sono stati aggiunti programmi ben più radicali, che consentono di recuperare il 65%, o il 90% o addirittura il 110% della spesa.
Tali agevolazioni sono condizionate al rispetto di criteri abbastanza stringenti, che però riguardano quasi esclusivamente il tenore degli interventi messi in campo. Gli ostacoli, comunque, sono più che sormontabili e certo valgono il beneficio introdotto da questo nuovo approccio.
Ciao vale a maggior ragione se si considera l’implementazione della cessione del credito. In buona sostanza, spesso e volentieri è possibile cedere il beneficio fiscale in cambio di un risparmio immediato in fattura.
Dunque, chi vuole investire nel mattone nel 2021 ha una motivazione in più: acquistare, per poi ristrutturare a prezzo scontato se non addirittura nullo.
Una possibilità, questa, che avvantaggia i proprietari di casa a prescindere dall’obiettivo dell’investimento: abitare, vendere, monetizzare con le locazioni.
Una riflessione per chi vuole investire nel mattoni nel 2021
Vale la pena dunque investire nel mattone nel 2021? Ovviamente, a questa domanda ciascuno deve rispondere per se stesso e per nessun altro. D’altronde, l’argomento “investimenti” è troppo complesso per essere liquidato con qualche dato e qualche riflessione. In gioco vi sono fattori del tutto personali e che riguardano scelte di vita.
Di certo, il panorama del settore immobiliare è più favorevole di quanto non lo sia stato negli anni precedenti. Un dato di fatto, questo, per tutti coloro che stanno pensando a un investimento nel mattone nel 2011 che devono prendere in considerazione.
