S&P Global peggiora le stime: il crollo immobiliare cinese si aggrava
A soli due mesi dall’inizio del 2026, S&P Global Ratings ha già rivisto al ribasso le proprie previsioni sulle vendite immobiliari in Cina, segnalando un deterioramento più rapido del previsto. Secondo l’agenzia di rating, le vendite di immobili residenziali di nuova costruzione subiranno un calo compreso tra il 10% e il 14% nel corso dell’anno, un dato significativamente peggiore rispetto alla stima formulata lo scorso ottobre, che prevedeva una contrazione tra il 5% e l’8%. La revisione rappresenta un campanello d’allarme per gli investitori globali e per chiunque segua le dinamiche della seconda economia mondiale, con implicazioni dirette sui mercati finanziari internazionali, sulle materie prime e sul sentiment di rischio globale.
Un mercato intrappolato in un circolo vizioso
“Si tratta di una crisi così radicata che solo il governo ha la capacità di assorbire l’eccesso di offerta”, hanno dichiarato gli analisti di S&P in una nota pubblicata domenica. L’agenzia ha sottolineato che lo Stato potrebbe acquistare una quota maggiore di immobili invenduti per destinarli a edilizia popolare, ma che finora gli interventi in questa direzione sono stati frammentari e insufficienti. Il settore immobiliare cinese, che in passato rappresentava oltre un quarto del PIL nazionale, ha visto il proprio volume annuale di vendite dimezzarsi in appena quattro anni. La stretta imposta da Pechino sull’eccessivo indebitamento dei costruttori ha innescato la crisi iniziale, mentre la domanda dei consumatori per l’acquisto di abitazioni non ha ancora mostrato segnali di ripresa.
L’eccesso di offerta blocca qualsiasi ripresa
Nonostante il crollo delle vendite, i costruttori hanno continuato a completare progetti già avviati, generando un sesto anno consecutivo di accumulo di abitazioni nuove invendute. Questo eccesso strutturale di offerta esercita una pressione costante al ribasso sui prezzi, che secondo S&P scenderanno di un ulteriore 2%-4% nel 2026, dopo un calo analogo registrato nel 2025. “Il surplus di abitazioni primarie in Cina tiene la ripresa del mercato immobiliare fuori portata”, hanno affermato gli analisti. “Il calo dei prezzi erode la fiducia degli acquirenti. È un circolo vizioso senza facile via d’uscita.”
Segnali preoccupanti dalle grandi metropoli
Un elemento particolarmente allarmante evidenziato da S&P riguarda il peggioramento dei prezzi nelle principali città cinesi durante l’ultimo trimestre del 2025. Pechino, Guangzhou e Shenzhen hanno registrato cali dei prezzi immobiliari di almeno il 3% nel corso dell’anno passato. L’agenzia ha ammesso che in precedenza considerava questi mercati metropolitani come relativamente sani e come il probabile punto di partenza di un’eventuale ripresa nazionale. Il fatto che anche queste piazze stiano cedendo rappresenta un cambio di scenario significativo. L’unica eccezione positiva è stata Shanghai, che ha registrato un incremento dei prezzi del 5,7% nel 2025 rispetto al 2024, confermandosi come un mercato a sé stante nel panorama immobiliare cinese.
Il progressivo deterioramento nel 2025: una cronologia
La traiettoria discendente del mercato immobiliare cinese si è accentuata progressivamente nel corso del 2025:
- Maggio 2025: S&P prevedeva un calo delle vendite di nuove abitazioni del 3%.
- Ottobre 2025: la stima è stata rivista a un calo dell’8%.
- Dato finale 2025: le vendite sono crollate del 12,6%, attestandosi a 8.400 miliardi di yuan (circa 1.210 miliardi di dollari).
Per contestualizzare la portata della crisi, basti pensare che nel 2021 le vendite annuali avevano raggiunto i 18.200 miliardi di yuan, più del doppio del livello attuale.
Pressione crescente sui costruttori e rischio downgrade
Il continuo calo delle vendite sta intensificando le difficoltà finanziarie dei principali sviluppatori immobiliari cinesi. Secondo S&P, se le vendite dovessero scendere di 10 punti percentuali al di sotto dello scenario base previsto per il 2026 e il 2027, quattro dei dieci costruttori cinesi coperti dall’agenzia potrebbero subire una revisione al ribasso del rating creditizio. Questo scenario non include China Vanke, un tempo tra i maggiori sviluppatori del Paese, che alla fine del 2025 ha chiesto una dilazione sui pagamenti di parte del proprio debito, evidenziando la gravità della situazione anche per operatori storicamente considerati solidi.
Implicazioni per gli investitori internazionali
Per gli investitori che operano sui mercati globali, il deterioramento del settore immobiliare cinese ha ripercussioni su molteplici asset class. Le materie prime industriali come rame, acciaio e minerale di ferro risentono direttamente della minore attività edilizia. Sul forex, lo yuan cinese subisce pressioni ribassiste, mentre i mercati equity asiatici restano vulnerabili al sentiment negativo legato alla crisi immobiliare.
Pechino punta sulla tecnologia, ma potrebbe non bastare
Le autorità cinesi non hanno ancora varato misure di sostegno significative per il settore immobiliare, preferendo concentrare le risorse sullo sviluppo di tecnologie avanzate, dall’intelligenza artificiale ai semiconduttori. Tuttavia, secondo un’analisi del Rhodium Group, la spinta cinese verso i settori high-tech non è sufficientemente ampia da compensare l’impatto negativo della crisi immobiliare sull’economia. Questo squilibrio rende la Cina più dipendente dalle esportazioni per sostenere la crescita e, di conseguenza, più esposta alle crescenti tensioni commerciali internazionali, in particolare con gli Stati Uniti.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi
I vertici politici cinesi sono attesi alla sessione annuale dell’Assemblea Nazionale del Popolo, prevista per il prossimo mese, durante la quale verranno comunicati gli obiettivi economici ufficiali per il 2026. Gli operatori di mercato seguiranno con estrema attenzione eventuali annunci di nuove misure di stimolo per il settore immobiliare o di revisione degli obiettivi di crescita del PIL. In assenza di interventi strutturali decisivi, il rischio concreto è che la spirale negativa del mercato immobiliare cinese continui ad approfondirsi, con effetti a catena sull’economia domestica e sui mercati finanziari globali. Per gli investitori, monitorare l’evoluzione di questa crisi resta una priorità strategica nel 2026.
