Conto deposito

Il conto deposito è uno strumento bancario che permette di versare somme di denaro e ricevere in cambio interessi, secondo condizioni contrattuali prestabilite.

Si distingue dal conto corrente perché presenta funzionalità operative limitate (non consente, per esempio, di domiciliare le utenze o di pagare con carta), ma generalmente offre una remunerazione superiore.

Esistono principalmente due tipologie.

• Conto deposito libero: permette di recuperare le somme depositate senza particolari vincoli, rispettando gli eventuali tempi tecnici di trasferimento. Il tasso d’interesse può essere modificato secondo le condizioni contrattuali.
• Conto deposito vincolato: prevede che il capitale rimanga depositato per un periodo prestabilito. Generalmente offre tassi più elevati, ma il prelievo anticipato può essere vietato oppure comportare la perdita degli interessi maturati.

Rispetto ad altri strumenti di risparmio, ha un vantaggio: si caratterizza per la prevedibilità del rendimento, soprattutto quando si sottoscrive un prodotto a tasso fisso.

A questo si aggiunge la tutela offerta dai sistemi di garanzia dei depositi (in Italia il Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi), la stessa prevista per i conti correnti. Questi sistemi coprono generalmente fino a 100.000 euro per depositante e per banca, considerando complessivamente i depositi detenuti presso lo stesso istituto.

Naturalmente, esistono anche degli svantaggi. Gli interessi, per esempio, sono soggetti a una tassazione del 26%. Occorre inoltre considerare l’imposta di bollo, quando dovuta, e le eventuali spese previste dal contratto.

Un altro limite riguarda la flessibilità. Le somme vincolate potrebbero non essere disponibili quando necessario, mentre i rendimenti dei depositi liberi possono diminuire.

Nondimeno, il conto deposito è in certi casi molto utile. Quando? Facciamo un esempio. Si immagini di possedere 20.000 euro destinati a una spesa programmata tra dodici mesi.

Un conto deposito con scadenza compatibile potrebbe consentire di ottenere una remunerazione conosciuta in anticipo, senza esporsi direttamente alle oscillazioni dei mercati finanziari.

Chiaramente, quella fatta fin qui è una riflessione teorica, non un consiglio d’investimento: la convenienza dipende dalle condizioni contrattuali, dalla garanzia applicabile e dalle esigenze individuali.

Fondi monetari

I fondi monetari sono strumenti d’investimento collettivo che raccolgono capitali per investirli prevalentemente in attività finanziarie di breve durata.

Il portafoglio può comprendere titoli di Stato a breve scadenza, strumenti del mercato monetario, depositi bancari e altre attività ammesse dalla normativa.

L’obiettivo consiste generalmente nel conseguire rendimenti vicini ai tassi d’interesse del mercato monetario, cercando di mantenere contenute le oscillazioni del capitale.

Il vantaggio principale è la diversificazione. Anziché concentrare il denaro presso un singolo emittente, si ottiene un’esposizione a un insieme di strumenti finanziari.

Un’altra caratteristica interessante riguarda la liquidabilità.

Molti fondi consentono di richiedere il rimborso delle quote nei giorni lavorativi, con accredito secondo le tempistiche previste dal prodotto. Questo permette una certa flessibilità, ma non garantisce la disponibilità immediata delle somme.

Esistono però rischi importanti.

I fondi monetari non sono conti deposito e non garantiscono la restituzione integrale del capitale.

Il valore delle quote può diminuire, soprattutto in presenza di tensioni sui mercati, problemi di liquidità o difficoltà degli emittenti.

Occorre inoltre considerare le commissioni di gestione, che incidono sul rendimento, e la tassazione, la cui aliquota effettiva può dipendere dalla composizione del portafoglio (12,5% sulla quota investita in titoli di Stato, 26% sul resto).

Il rendimento non è fisso: tende ad adattarsi all’andamento dei tassi di mercato.

Quando potrebbe essere teoricamente utile?

Si consideri una somma che non servirà nell’immediato, ma che potrebbe essere necessaria tra alcuni mesi, senza una data precisa.

Un fondo monetario potrebbe rappresentare uno strumento da esaminare, per la possibilità di richiedere il rimborso senza attendere la scadenza di un vincolo contrattuale.

Anche questa è soltanto un’ipotesi, non una raccomandazione, ci teniamo a specificarlo. Prima di qualsiasi scelta occorre verificare costi, rischi e tempi di liquidazione, consultando il documento informativo del prodotto.

BTP a breve termine

I Buoni del Tesoro Poliennali sono titoli di debito emessi dallo Stato italiano.

Acquistando un BTP, si presta denaro allo Stato, ricevendo generalmente cedole periodiche e il rimborso del valore nominale alla scadenza, salvo insolvenza dell’emittente.

Quando si parla di BTP a breve termine, si possono considerare sia i BTP Short Term, emessi con durata compresa tra 18 e 36 mesi, sia i BTP tradizionali acquistati sul mercato secondario quando manca poco alla scadenza.

Il principale vantaggio è la possibilità di conoscere il rendimento a scadenza al momento dell’acquisto, sulla base del prezzo pagato e delle cedole previste, purché l’emittente adempia regolarmente ai propri obblighi.

Un’altra caratteristica favorevole è la tassazione agevolata del 12,5% sui rendimenti, inferiore a quella ordinaria del 26% applicata a molti altri strumenti finanziari.

Tuttavia, i BTP non sono privi di rischi.

Il prezzo oscilla continuamente sul mercato. Se si vende prima della scadenza, si potrebbe ottenere una somma inferiore a quella investita.

Anche il rischio di credito dello Stato italiano, cioè la possibilità che non onori i propri impegni, non può essere completamente escluso.

Inoltre, occorre considerare le commissioni di negoziazione, l’imposta di bollo e gli eventuali costi del deposito titoli.

Quando potrebbe essere teoricamente utile? Immaginiamo di disporre di una somma destinata a una spesa prevista tra diciotto mesi.

Un BTP con scadenza vicina a quella necessità potrebbe consentire di programmare il rimborso, evitando di dover vendere anticipatamente il titolo.

Anche in questo caso non si tratta di un consiglio, ma di una possibilità teorica da valutare considerando prezzo d’acquisto, rendimento netto e rischio dell’emittente.

In definitiva, nessuno dei tre strumenti è universalmente superiore agli altri. La scelta dipende soprattutto da quando il denaro potrebbe servire, da quanto sia importante conservarne il valore nominale e dai rischi che si è disposti a sostenere.

Cos’è lo spread, e cos’è lo spread variabile

Lo spread è la differenza tra il prezzo di acquisto (Ask) e il prezzo di vendita (Bid) di uno strumento finanziario. Rappresenta una componente del costo di negoziazione e viene generalmente espresso in pip nel mercato Forex, ossia nell’unità minima di variazione del prezzo (per EUR/USD, la quarta cifra decimale).

Per comprenderne il funzionamento, immaginiamo che la coppia EUR/USD presenti queste quotazioni:

• Prezzo Bid: 1,08500.
• Prezzo Ask: 1,08512.
• Spread: 1,2 pip.

Se acquistate EUR/USD, pagate il prezzo Ask. Se invece vendete, ricevete il prezzo Bid. La differenza costituisce un costo implicito dell’operazione, che si aggiunge alle eventuali commissioni applicate dal broker.

Ma lo spread non è necessariamente costante. Esistono infatti due modalità principali di applicazione.

Lo spread fisso mantiene un valore prestabilito, indipendentemente dalle normali oscillazioni delle condizioni di mercato. Offre quindi una maggiore prevedibilità dei costi, sebbene alcuni broker prevedano eccezioni o limitazioni in situazioni particolari.

Lo spread variabile, invece, cambia continuamente in funzione della liquidità, della volatilità e delle condizioni di negoziazione.

Per esempio, lo spread su EUR/USD potrebbe essere di 0,6 pip durante una sessione particolarmente liquida e raggiungere 4 pip in occasione della pubblicazione di importanti dati economici.

Il vantaggio principale consiste nella possibilità di beneficiare di costi molto contenuti quando il mercato presenta condizioni favorevoli. Lo svantaggio è rappresentato dall’impossibilità di conoscere con certezza il costo delle operazioni future.

Occorre inoltre distinguere lo spread dalle commissioni: alcuni conti Forex propongono spread particolarmente bassi, ma applicano un costo aggiuntivo per ogni lotto negoziato.

I rischi dello spread variabile

Lo spread variabile espone i trader ad alcune criticità che possono compromettere la redditività delle operazioni, soprattutto quando vengono utilizzate strategie di breve periodo.

I rischi principali riguardano sia i costi di negoziazione sia il funzionamento degli ordini.

• Aumento improvviso dei costi: uno spread inizialmente conveniente può ampliarsi rapidamente, rendendo più onerosa l’apertura di una posizione. Se negoziate un lotto standard di EUR/USD (100.000 unità), uno spread di 1 pip corrisponde indicativamente a 10 dollari. Con uno spread di 5 pip, il costo implicito iniziale sale a 50 dollari.
• Attivazione degli stop loss: l’allargamento dello spread può far scattare uno stop loss anche se il prezzo medio di mercato non si è mosso in modo altrettanto ampio. Ciò accade perché gli ordini non vengono eseguiti su quel prezzo medio, ma sul Bid o sull’Ask a seconda del tipo di posizione. Il rischio aumenta quando impostate stop particolarmente ravvicinati.
• Impatto delle notizie economiche: durante la pubblicazione di dati sull’inflazione, sull’occupazione o sui tassi d’interesse, gli spread possono aumentare considerevolmente. Se operate proprio in quei momenti, rischiate di sostenere costi superiori alle attese. La volatilità può inoltre accentuare lo slippage, ossia la differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di esecuzione.
• Riduzione della liquidità: nelle fasce orarie meno frequentate, come quelle prossime al rollover giornaliero, cioè il cambio di giornata di negoziazione intorno alle 23:00 ora italiana, lo spread tende ad ampliarsi. Il fenomeno può verificarsi anche durante le festività o in prossimità della chiusura settimanale del Forex. Di conseguenza, operazioni normalmente economiche possono diventare improvvisamente poco convenienti.
• Difficoltà per lo scalping: lo scalping punta a ottenere piccoli profitti attraverso numerose operazioni di breve durata. In questo contesto, anche un modesto aumento dello spread può incidere significativamente sui risultati. Se il profitto atteso è di pochi pip, un ampliamento improvviso può compromettere il rapporto tra rendimento potenziale e costo dell’operazione.
• Maggiore esposizione con la leva: quando utilizzate una leva finanziaria elevata, anche variazioni apparentemente contenute dei costi possono avere un impatto significativo sul capitale disponibile. L’allargamento dello spread può aumentare temporaneamente le perdite non realizzate e ridurre il margine libero, cioè la parte di capitale non impegnata a garanzia delle posizioni aperte, contribuendo, nei casi più critici, alla liquidazione forzata della posizione da parte del broker (il cosiddetto stop out).

Gli scenari in cui lo spread variabile funziona

Nonostante questi rischi, lo spread variabile può risultare più conveniente rispetto a quello fisso, soprattutto quando si opera in condizioni di mercato favorevoli.

Un primo scenario favorevole riguarda le sessioni caratterizzate da elevata liquidità. Quando i mercati di Londra e New York sono contemporaneamente aperti, nel pomeriggio secondo l’ora italiana, le coppie valutarie principali presentano spesso spread particolarmente contenuti.

Immaginate di voler negoziare EUR/USD. Un broker potrebbe offrirvi uno spread fisso di 1,5 pip, mentre un altro potrebbe proporre uno spread variabile di 0,4 pip.

Su un lotto standard, la differenza iniziale sarebbe di circa 11 dollari. Il vantaggio effettivo dipenderebbe comunque dalle commissioni, dalle condizioni di esecuzione e dallo spread presente alla chiusura dell’operazione.

Un secondo scenario riguarda il trading sulle coppie valutarie più liquide, come EUR/USD, USD/JPY e GBP/USD.

Questi strumenti presentano generalmente volumi elevati e una maggiore concorrenza tra gli operatori. Di conseguenza, in condizioni ordinarie, gli spread variabili possono mantenersi relativamente bassi.

Al contrario, sulle coppie esotiche, caratterizzate da una liquidità inferiore, le oscillazioni dello spread possono essere molto più marcate.

Infine, lo spread variabile può funzionare nelle strategie che consentono di scegliere con flessibilità il momento dell’ingresso sul mercato.

Supponete di individuare un’opportunità di acquisto su EUR/USD poco prima della pubblicazione di un dato economico importante.

Anziché entrare immediatamente, potreste attendere che il mercato assorba la notizia e che lo spread ritorni su livelli più contenuti. Naturalmente, durante l’attesa, anche il prezzo potrebbe cambiare e l’opportunità potrebbe scomparire.

Il loro legame è sottile, ma impattante. Qui spieghiamo in cosa consiste questo legame e come valutare correttamente le strategie senza lasciarsi ingannare dalle performance passate.

Cosa sono il backtest e l’overfitting

Il backtest è una procedura che permette di verificare come una strategia di trading avrebbe funzionato in passato, applicandone le regole ai dati storici di mercato.

In sostanza, consente di rispondere a una domanda: cosa sarebbe successo se aveste utilizzato questa strategia negli ultimi cinque o dieci anni?

Immaginate, per esempio, di voler verificare l’efficacia di una strategia Forex basata sull’incrocio di due medie mobili. Attraverso il backtest si possono simulare tutte le operazioni che il sistema avrebbe generato in un determinato periodo, ottenendo informazioni su:

• Rendimento complessivo: il profitto o la perdita generati dalla strategia.
• Drawdown massimo: la maggiore perdita percentuale rispetto a un precedente picco del capitale.
• Percentuale di operazioni vincenti: il rapporto tra operazioni concluse in profitto e operazioni totali.
• Rapporto rischio-rendimento: il confronto tra le perdite potenziali e i profitti attesi.

Naturalmente, per ottenere risultati attendibili, è necessario considerare anche spread, commissioni e altri costi di negoziazione.

L’overfitting, invece, è un fenomeno statistico che si verifica quando un modello viene adattato eccessivamente ai dati utilizzati per svilupparlo.

In altre parole, il modello impara a riconoscere non soltanto le regolarità utili, ma anche le particolarità casuali presenti nei dati storici.

Il risultato è una strategia apparentemente perfetta sul passato, ma incapace di mantenere prestazioni soddisfacenti quando viene applicata a situazioni nuove.

L’overfitting non riguarda esclusivamente il trading. È un problema comune nella statistica, nell’intelligenza artificiale e nei modelli previsionali.

Cosa c’entrano il backtest e l’overfitting

Il legame tra backtest e overfitting emerge soprattutto quando si utilizzano i risultati delle simulazioni per modificare continuamente una strategia, cercando di migliorarne le prestazioni storiche.

Facciamo un esempio.

Supponete di sviluppare una strategia su EUR/USD basata su due medie mobili, una a 20 periodi e l’altra a 50 periodi.

Il primo backtest restituisce un rendimento annuo simulato del 6%.

Decidete quindi di modificare i parametri, provando diverse combinazioni. Dopo numerose simulazioni, scoprite che utilizzando medie mobili a 17 e 43 periodi il rendimento storico raggiunge il 18%.

Apparentemente, avete migliorato notevolmente la strategia.

Ma esiste un problema: quei parametri potrebbero funzionare particolarmente bene soltanto sui dati analizzati, senza possedere alcun vantaggio reale rispetto ad altre combinazioni.

Avete quindi individuato una configurazione efficace nel passato, non necessariamente nel futuro.

Il rischio aumenta con il numero di varianti testate e selezionate sulla base dei risultati.

Più combinazioni provate, maggiore è la probabilità di trovarne una eccezionalmente redditizia per puro caso.

Il pericolo principale consiste nella falsa sicurezza che ne deriva.

Il fatto è che una strategia che mostra rendimenti elevati, drawdown contenuti e numerose operazioni vincenti può indurre ad aumentare il capitale investito o la leva finanziaria.

Ecco che il backtest rischia di trasformarsi da strumento di verifica a strumento di conferma di aspettative e pregiudizi.

Come evitare l’overfitting

La soluzione c’è, ma non è quella che immaginate: non consiste nel rinunciare al backtest. Al contrario, il backtest rimane uno strumento fondamentale per verificare la plausibilità di una strategia prima di rischiare capitale reale.

Il problema non è il backtest in sé, ma il modo in cui viene progettato, interpretato e utilizzato.

Si tratta piuttosto di ridurre il rischio di overfitting. Per farlo è possibile…

• Separare i dati di sviluppo da quelli di verifica: si dividono i dati storici in due insiemi. Si utilizza il primo, chiamato in-sample, per sviluppare e ottimizzare la strategia. Si riserva il secondo, chiamato out-of-sample, alla verifica finale, senza utilizzarlo per successive correzioni. In questo modo si può valutare la capacità del sistema di funzionare su dati non impiegati durante lo sviluppo.
• Limitare il numero di parametri: una strategia con numerosi indicatori, filtri e condizioni presenta maggiori possibilità di adattarsi artificialmente ai dati storici. Il consiglio quindi è di privilegiare i modelli relativamente semplici, costruiti attorno a una logica economica o operativa comprensibile, evitando di aggiungere regole soltanto per migliorare i risultati delle simulazioni.
• Utilizzare la walk-forward analysis: questa tecnica prevede l’ottimizzazione della strategia su un intervallo storico e la successiva verifica su un periodo seguente, non utilizzato nell’ottimizzazione. Il procedimento viene ripetuto facendo avanzare gli intervalli temporali. Permette di valutare se il sistema mantiene prestazioni accettabili attraverso differenti condizioni di mercato.
• Verificare la robustezza dei risultati: si tratta di modificare leggermente i parametri e osservare cosa succede. Se una strategia funziona soltanto con una combinazione estremamente precisa, potrebbe essere eccessivamente adattata. Se invece la strategia è robusta, mantiene risultati ragionevoli anche con variazioni moderate, pur senza garantire rendimenti futuri.
• Considerare condizioni realistiche: il consiglio è di includere spread, commissioni, slippage (lo scarto tra prezzo atteso e prezzo di esecuzione) e costi overnight (gli interessi sulle posizioni lasciate aperte da un giorno all’altro) quando applicabili. Bisogna evitare inoltre di utilizzare informazioni che non sarebbero state disponibili al momento delle operazioni simulate. Risultati eccellenti ottenuti ignorando questi elementi potrebbero rivelarsi completamente irrealistici.

Infine, prima di impiegare capitale reale, potete sottoporre la strategia a un periodo di forward testing, osservandone il comportamento su nuovi dati di mercato, eventualmente attraverso un conto demo.

Sia chiaro, neppure queste precauzioni eliminano completamente l’overfitting o garantiscono la redditività futura. Tuttavia, permettono di ridurre il rischio di confondere un risultato statisticamente fortunato con una strategia realmente efficace.

Diversificazione: perché nel Forex è un’illusione

Come sicuramente già sapete, la diversificazione è una strategia di gestione del rischio che consiste nella distribuzione del capitale tra attività finanziarie differenti. Di base, evita che il risultato complessivo dipenda eccessivamente da un singolo investimento.

Nel mercato azionario, per esempio, si possono acquistare titoli appartenenti a settori economici diversi, riducendo almeno in parte l’esposizione alle difficoltà di una singola industria.

Ma non è tutto oro ciò che luccica, e il Forex lo dimostra candidamente.

Il motivo risiede nella struttura stessa del mercato valutario, dominato da un protagonista: il dollaro statunitense.

Basta un dato per comprendere il fenomeno: secondo la Bank for International Settlements (BIS), l’organismo che riunisce le banche centrali, nell’aprile 2025 il dollaro era coinvolto nell’89,2% delle transazioni valutarie globali.

Questo significa che la maggior parte degli scambi presenta un elemento comune, capace di influenzare contemporaneamente numerose coppie.

Immaginate di aprire tre posizioni:

• Acquisto di EUR/USD.
• Acquisto di GBP/USD.
• Acquisto di AUD/USD.

Apparentemente, avete diversificato tra euro, sterlina e dollaro australiano.

In realtà, tutte e tre le operazioni comportano la vendita del dollaro. Se quest’ultimo si rafforzasse significativamente, potreste registrare perdite contemporanee sull’intero portafoglio.

È qui che emerge la cosiddetta trappola della correlazione positiva.

La correlazione misura quanto due strumenti finanziari tendano a muoversi insieme. Viene espressa attraverso un coefficiente compreso tra -1 e +1:

• Correlazione positiva: gli strumenti tendono a muoversi nella stessa direzione.
• Correlazione negativa: gli strumenti tendono a muoversi in direzioni opposte.
• Correlazione prossima a zero: non emerge una relazione lineare significativa tra i movimenti.

EUR/USD e GBP/USD, per esempio, presentano spesso una correlazione positiva, anche perché condividono il dollaro come valuta quotata (cioè come seconda valuta della coppia).

Di conseguenza, acquistare entrambe le coppie potrebbe significare semplicemente aumentare l’esposizione al medesimo rischio.

Attenzione, però: anche una correlazione negativa può essere ingannevole. Acquistare EUR/USD e vendere USD/CHF può comunque significare assumere due posizioni che guadagnano entrambe se il dollaro si indebolisce.

Il problema, quindi, non è il numero delle coppie negoziate, ma la concentrazione effettiva dei rischi.

Qualche esempio di diversificazione efficace nel Forex

Sia chiaro, diversificare nel Forex non è impossibile. Richiede però un’analisi più approfondita rispetto alla semplice selezione di coppie differenti.

Una prima possibilità consiste nel combinare operazioni influenzate da fattori economici diversi.

Immaginate di acquistare EUR/GBP, prevedendo un rafforzamento dell’euro rispetto alla sterlina, e contemporaneamente di operare su AUD/NZD, sulla base delle differenti prospettive economiche di Australia e Nuova Zelanda.

Nel primo caso, il risultato dipenderà soprattutto dai rapporti tra le due economie europee e dalle rispettive politiche monetarie.

Nel secondo, avranno un ruolo importante le condizioni economiche dell’area del Pacifico, i tassi d’interesse e le prospettive delle esportazioni.

Le due operazioni non condividono direttamente alcuna valuta. Ciò può contribuire alla diversificazione, sebbene non garantisca l’indipendenza dei risultati.

Un secondo approccio consiste nel bilanciare l’esposizione al dollaro.

Supponete di acquistare EUR/USD e USD/JPY. La prima operazione comporta una vendita di dollari, mentre la seconda comporta un acquisto.

Dimensionando correttamente le posizioni, potreste compensare parte dell’esposizione diretta alla valuta statunitense.

Tuttavia, non avreste eliminato il rischio: avreste principalmente trasformato l’esposizione complessiva in una posizione relativa tra euro e yen.

Inoltre, le correlazioni non rimangono costanti. Possono cambiare in seguito alle decisioni delle banche centrali, alle crisi economiche o alle variazioni della propensione al rischio degli investitori.

Per questo motivo, una diversificazione efficace deve essere verificata continuamente, non soltanto al momento dell’apertura delle posizioni.

Come surrogare la diversificazione

Se la diversificazione tradizionale presenta limiti strutturali nel Forex, è possibile ricorrere ad altri strumenti per ottenere almeno parte dei suoi benefici.

L’obiettivo non è eliminare completamente il rischio, cosa impossibile, ma evitare che un singolo movimento di mercato comprometta una porzione eccessiva del capitale.

A questo scopo, potete intervenire su diversi aspetti.

Ridurre la dimensione delle posizioni

Anziché distribuire il capitale tra numerose operazioni correlate, potete limitare l’importo investito su ciascuna posizione.

Se due operazioni presentano rischi simili, ridurne la dimensione può essere più efficace che aggiungerne una terza apparentemente diversa.

Controllare l’esposizione complessiva alle singole valute

Prima di aprire una nuova posizione, verificate quali valute state effettivamente acquistando e vendendo.

Tre operazioni differenti potrebbero generare un’esposizione netta molto elevata al dollaro, anche quando coinvolgono coppie apparentemente indipendenti.

Monitorare questa esposizione consente di individuare concentrazioni di rischio che non emergono osservando le singole operazioni.

Utilizzare stop loss e limiti di perdita

Gli stop loss (ordini che chiudono automaticamente la posizione a un prezzo prestabilito) possono contribuire a contenere le perdite quando il mercato si muove in direzione sfavorevole.

Non sostituiscono la diversificazione e non garantiscono l’esecuzione al prezzo desiderato, soprattutto in condizioni di volatilità elevata.

Rappresentano comunque uno strumento importante per definire anticipatamente il rischio accettabile.

Ridurre la leva finanziaria

Una leva elevata amplifica sia i profitti sia le perdite. Quando più posizioni risultano correlate, questo effetto può diventare particolarmente pericoloso.

La riduzione della leva permette di limitare l’impatto delle oscillazioni sfavorevoli e preservare una maggiore disponibilità di margine, cioè di capitale libero sul conto.

Diversificare al di fuori del Forex

Infine, potete valutare strumenti finanziari appartenenti ad altre categorie, come obbligazioni, azioni o fondi diversificati.

Anche questi mercati possono presentare correlazioni significative, soprattutto durante le crisi. Tuttavia, permettono di accedere a fonti di rendimento e fattori di rischio differenti rispetto alle sole valute.

In definitiva, diversificare nel Forex non è un’illusione in senso assoluto. Lo diventa quando confondete il numero delle operazioni con l’effettiva distribuzione del rischio.

Il motivo è legato allo swap, un meccanismo spesso trascurato dai trader meno esperti, ma capace di incidere significativamente sui risultati. In determinate circostanze, il suo effetto viene addirittura triplicato. È lo swap triplo.

Qui spieghiamo come funziona e come valutare le opportunità e i rischi di queste operazioni.

Cos’è lo swap… E lo swap triplo

Partiamo dalle basi: cos’è lo swap? Lo swap è un accredito o un addebito che viene applicato quando si mantiene aperta una posizione sul Forex oltre un determinato orario, generalmente coincidente con le 17:00 di New York.

Il suo valore dipende principalmente dal differenziale tra i tassi d’interesse delle due valute coinvolte, dalla direzione dell’operazione e dalle condizioni applicate dal broker.

Quando si acquista una valuta con un tasso d’interesse superiore a quello della valuta venduta, si potrebbe ricevere uno swap positivo. Viceversa, si potrebbe dover sostenere un costo.

La situazione, tuttavia, è più complessa: i broker applicano commissioni e aggiustamenti che possono modificare il risultato. Non è quindi sufficiente conoscere i tassi ufficiali per stabilire se un’operazione genererà un accredito.

Facciamo un esempio sul Forex. Supponete di aprire una posizione long su AUD/JPY, acquistando dollari australiani e vendendo yen giapponesi. Se le condizioni di mercato e quelle offerte dal broker sono favorevoli, potreste ricevere un accredito per ogni notte in cui mantenete aperta la posizione.

Ma cosa succede con lo swap triplo?

Nel mercato Forex, le operazioni spot, cioè le normali compravendite di valuta, vengono generalmente regolate secondo il principio T+2, ovvero due giorni lavorativi dopo la negoziazione.

Di conseguenza, quando una posizione viene mantenuta aperta oltre l’orario di rollover del mercoledì, cioè oltre il momento in cui le posizioni aperte vengono trasferite al giorno di negoziazione successivo, la data di regolamento passa normalmente dal venerdì al lunedì successivo.

Per contabilizzare anche il sabato e la domenica, viene applicato in un’unica soluzione uno swap corrispondente a tre giorni.

Pertanto, se il normale swap giornaliero è positivo e ammonta a 3 euro, quello triplo sarà indicativamente di 9 euro. Se invece lo swap è negativo e ammonta a -3 euro, l’addebito diventerà di circa 9 euro.

Attenzione: il mercoledì rappresenta la regola generale, ma possono esserci eccezioni legate alla coppia valutaria, al broker e alle festività bancarie.

Swap triplo: quando sfruttarlo

Lo swap triplo può rappresentare un’opportunità, soprattutto quando viene inserito in una strategia di trading già sostenibile. Non dovrebbe invece essere considerato una fonte di profitto indipendente dall’andamento del mercato.

Esistono alcune circostanze nelle quali può risultare particolarmente interessante.

• Operazioni con swap positivo: se individuate una coppia valutaria che offre un accredito overnight, mantenere la posizione oltre il rollover del mercoledì permette di ricevere tre giorni di interessi. Il vantaggio è concreto, ma deve essere confrontato con lo spread, le commissioni e le eventuali oscillazioni sfavorevoli del cambio.
• Strategie di carry trade: il carry trade consiste nello sfruttare il differenziale tra i tassi d’interesse di due valute. In questo contesto, lo swap triplo può contribuire al rendimento complessivo. Occorre però selezionare attentamente le coppie, considerando anche la volatilità e le prospettive delle politiche monetarie delle rispettive banche centrali.
• Posizioni di medio e lungo periodo: quando si prevede di mantenere aperta un’operazione per diverse settimane, gli swap diventano una componente importante del risultato. Quelli tripli incidono maggiormente sul bilancio settimanale. Prima di aprire la posizione, si dovrebbero quindi stimare gli accrediti o gli addebiti complessivi e verificarne la sostenibilità.
• Gestione delle posizioni con swap negativo: sfruttare lo swap triplo non significa necessariamente incassarlo. Talvolta può essere conveniente evitarne l’addebito, chiudendo una posizione prima del rollover, purché questa decisione sia coerente con la strategia. In questo modo si possono contenere i costi di mantenimento senza compromettere inutilmente gli obiettivi dell’operazione.

In ogni caso, dovete ricordare che lo swap non è fisso. Può cambiare in seguito alle decisioni delle banche centrali, alle condizioni di liquidità e agli aggiornamenti delle tariffe del broker.

Qualche esempio di utilizzo efficace dello swap triplo

Per comprendere come utilizzare concretamente questo meccanismo, è utile considerare due situazioni ipotetiche. Una piccola precisazione: gli importi sono puramente illustrativi e non rappresentano quotazioni attuali.

Esempio 1. Sfruttare uno swap positivo sul Forex

Supponete di individuare una coppia valutaria che presenta uno swap positivo di 2,50 euro al giorno per la posizione che intendete aprire.

Decidete di entrare sul mercato mercoledì pomeriggio, mantenendo l’operazione oltre l’orario di rollover.

In condizioni normali, ricevereste un accredito di circa 7,50 euro, corrispondente a tre giornate.

Se chiudeste l’operazione subito dopo e le commissioni e lo spread ammontassero complessivamente a 4 euro, otterreste un risultato positivo di 3,50 euro, a condizione che il cambio rimanga invariato.

Naturalmente, questo è uno scenario semplificato. Una variazione sfavorevole del prezzo potrebbe annullare completamente il beneficio, mentre un movimento favorevole potrebbe incrementarlo.

Esempio 2. Evitare un addebito particolarmente oneroso

Immaginate di avere una posizione aperta su EUR/USD con uno swap negativo di 4 euro giornalieri.

Il mercoledì sera prevedete di chiudere l’operazione, avendo già raggiunto il vostro obiettivo di trading.

Se decideste di rimandare la chiusura a dopo il rollover, subireste un addebito di circa 12 euro, anziché 4.

Chiudendo prima del rollover, evitereste completamente quell’addebito, senza dover necessariamente rinunciare a una posizione che avevate già deciso di liquidare.

L’esempio dimostra che lo swap triplo non deve essere necessariamente positivo per diventare un elemento utile nella gestione del trading.

In definitiva, lo swap triplo non costituisce di per sé né un’opportunità né un rischio. Il suo impatto dipende dalla direzione dell’operazione, dalle condizioni del broker e soprattutto dalla strategia adottata.

Cosa succede se il tasso di risparmio è troppo alto o troppo basso

Ma prima, qualche informazione di contesto, a partire da cosa si intende per tasso di risparmio. Molto banalmente, esso indica la percentuale del proprio reddito che viene accantonata invece di essere utilizzata per consumi e spese.

Se, ad esempio, una persona guadagna 2.000 euro netti al mese e ne risparmia 300, il suo tasso di risparmio mensile è pari al 15%.

La formula è semplice:

Tasso di risparmio = risparmio / reddito × 100

Il problema nasce quando questa percentuale non è coerente con la propria situazione economica e con i propri obiettivi.

Se il tasso di risparmio è troppo basso, rallenta il raggiungimento degli obiettivi finanziari.

Una persona che riesce a mettere da parte soltanto il 5% del proprio reddito, per esempio, potrebbe impiegare molto tempo per costruire un fondo di emergenza, raccogliere l’anticipo necessario per acquistare una casa oppure creare un capitale destinato alla pensione.

Inoltre, un livello di risparmio molto ridotto può rendere il bilancio familiare più vulnerabile agli imprevisti.

Ma i problemi ci sono anche se il tasso di risparmio è troppo alto.

Il rischio è trasformare il risparmio da strumento per migliorare la propria sicurezza finanziaria in una rinuncia sistematica a consumi utili o desiderabili.

Si rischia di ridurre eccessivamente le spese per attività sociali, formazione, salute, viaggi o tempo libero. Ciò compromette la qualità della vita senza che esista necessariamente una reale necessità finanziaria.

Lo avrete già capito: il tasso di risparmio ideale non coincide quasi mai con quello più elevato possibile. E allora qual è? Semplice, è quello che consente di finanziare adeguatamente i propri obiettivi senza comprimere oltre il necessario le spese presenti.

Come individuare il proprio tasso di risparmio ideale?

Non esiste una percentuale universale che possa essere considerata corretta per ogni risparmiatore.

Certo, ci sono alcune regole “famose”, come quella del 50/30/20, secondo cui il 50% del reddito dovrebbe andare alle spese essenziali, il 30% a quelle voluttuarie e circa il 20% al risparmio. Regole come queste possono rappresentare un riferimento iniziale, certo, ma non tengono conto delle differenze tra redditi, spese, patrimonio e obiettivi personali.

Per determinare il proprio tasso di risparmio ideale è più utile partire da due elementi: gli obiettivi finanziari e la capacità effettiva di risparmio.

Gli obiettivi finanziari

Il primo criterio riguarda ciò che si vuole ottenere attraverso il risparmio.

Il denaro messo da parte non dovrebbe essere considerato semplicemente come capitale inutilizzato. Idealmente dovrebbe essere collegato a uno o più obiettivi.

Facciamo un esempio per comprendere meglio il principio.

Immaginiamo una persona che guadagna 2.000 euro netti al mese e vuole accumulare 12.000 euro in quattro anni per versare l’anticipo sull’acquisto di un’automobile.

Dividendo l’obiettivo per i 48 mesi disponibili, dovrebbe accantonare circa 250 euro al mese.

Solo per questo obiettivo avrebbe quindi bisogno di un tasso di risparmio del 12,5%.

Se contemporaneamente volesse destinare altri 150 euro mensili a investimenti di lungo periodo, il risparmio complessivo salirebbe a 400 euro, corrispondenti al 20% del reddito.

Gli obiettivi possono naturalmente essere molto diversi.

Un caso tipico? Il giovane che vuole costruire un fondo di emergenza e accumulare capitale per acquistare casa. Egli potrebbe aver bisogno di un tasso di risparmio relativamente elevato.

Altro caso tipico è quello di chi possiede già una casa, dispone di un buon patrimonio finanziario e non ha particolari obiettivi a medio termine. Egli potrebbe invece permettersi un tasso inferiore.

Anche il tempo a disposizione è fondamentale.

Supponiamo che due persone vogliano accumulare 24.000 euro.

La prima vuole farlo in due anni. Dovrà mettere da parte circa 1.000 euro al mese.

La seconda dispone invece di sei anni. Il risparmio mensile necessario scende a poco più di 330 euro.

Lo stesso obiettivo può quindi richiedere tassi di risparmio molto diversi in funzione dell’orizzonte temporale.

La capacità di risparmio

Il secondo criterio è rappresentato dalla capacità concreta di mettere denaro da parte.

Gli obiettivi finanziari indicano quanto sarebbe opportuno risparmiare, ma bisogna verificare se quella cifra sia realmente compatibile con il reddito e con le spese necessarie.

Una persona che guadagna 1.500 euro al mese e sostiene 1.250 euro di spese essenziali difficilmente potrà mantenere stabilmente un tasso di risparmio del 30%.

Per accantonare 450 euro dovrebbe infatti vivere con appena 1.050 euro, meno di quanto necessario per coprire le proprie spese di base.

In questo caso un tasso teoricamente desiderabile sarebbe semplicemente irrealistico.

Diversa è la situazione di una persona che guadagna 3.000 euro mensili e sostiene 1.600 euro di spese essenziali.

Potrebbe avere margini sufficienti per risparmiare 600 euro al mese, ottenendo un tasso del 20%, oppure spingersi più in alto se gli obiettivi finanziari lo richiedono e senza sacrificare eccessivamente il proprio tenore di vita.

Per individuare la propria capacità di risparmio conviene quindi partire dal reddito netto e sottrarre le spese necessarie, come casa, alimentazione, trasporti, utenze, assicurazioni e rate.

Successivamente è utile considerare anche una quota ragionevole destinata alle spese discrezionali, cioè quelle non essenziali come svago, viaggi e tempo libero.

La differenza rappresenta il margine potenzialmente destinabile al risparmio.

Obiettivi finanziari e capacità di risparmio devono quindi essere analizzati insieme.

Se gli obiettivi richiedono di risparmiare il 25% del reddito ma la situazione attuale consente realisticamente di arrivare soltanto al 15%, esistono tre possibilità: aumentare il reddito, ridurre alcune spese oppure modificare importo e scadenza degli obiettivi.

Cos’è il cash drag

Con cash drag si indica l’effetto negativo prodotto sul rendimento complessivo di un portafoglio da una quantità eccessiva di denaro mantenuta in liquidità o investita in strumenti con rendimenti molto bassi.

Il concetto può essere compreso attraverso un semplice esempio.

Immaginiamo un investitore con un capitale di 100.000 euro. Di questi:

70.000 euro vengono investiti;

30.000 euro rimangono liquidi.

Se durante l’anno la componente investita ottiene un rendimento del 7%, genera un guadagno di 4.900 euro (il 7% di 70.000 euro).

Il rendimento effettivo dell’intero patrimonio, però, non sarà del 7%. Considerando anche i 30.000 euro rimasti improduttivi, il rendimento complessivo sarà infatti del 4,9%, cioè 4.900 euro su 100.000.

La liquidità ha quindi esercitato una sorta di “freno” sulla performance complessiva.

Il cash drag è un fenomeno comune, anche perché può formarsi per diverse motivazioni, spesso legate a meccanismi tipici dell’animo umano.

Una delle più comuni è l’eccessiva prudenza. Alcuni investitori mantengono una grande quantità di denaro disponibile perché temono una correzione dei mercati oppure aspettano quello che considerano il momento perfetto per investire.

Ma in altri casi il fenomeno nasce da un elemento tecnico, ovvero dall’assenza di una strategia. Il denaro si accumula progressivamente sul conto corrente o sul conto del broker senza che venga stabilita una destinazione precisa.

Anche dividendi, cedole e profitti possono generare cash drag quando vengono accreditati in liquidità e rimangono inutilizzati per periodi prolungati.

Il cash drag è pericoloso in ogni caso, ma lo diventa ancora di più quando si considera l’inflazione. La liquidità è ferma per definizione, e il conto corrente non produce interessi sufficienti a compensare l’aumento dei prezzi. Il suo potere d’acquisto tende dunque a diminuire nel tempo.

Sia chiaro, questo non significa che la liquidità debba essere eliminata. Una determinata quantità di cash può avere una funzione strategica molto importante. Il problema nasce quando supera le reali necessità dell’investitore. Ma vediamo come contrastare il cash drag nelle due situazioni più tipiche: quando a soffrirne è il trader e quando a soffrirne è il risparmiatore comune.

Come mitigare il cash drag se sei un trader

Nel trading una quota di liquidità è fondamentale. Permette di aprire nuove posizioni, gestire eventuali margini (le somme che il broker richiede a garanzia delle posizioni aperte) e affrontare fasi di elevata volatilità senza essere costretti a chiudere altre operazioni.

Anche in questo caso, tuttavia, un eccesso di capitale inutilizzato può abbassare il rendimento complessivo del portafoglio. Il consiglio è di…

Definire una quota di liquidità strategica

Il primo passo consiste nello stabilire quanta liquidità sia realmente necessaria per sostenere la propria operatività.

La percentuale dipende dalla strategia utilizzata, dalla volatilità degli strumenti negoziati, dalla frequenza delle operazioni e dalla gestione del rischio.

I trader che aprono numerose posizioni contemporaneamente potrebbero aver bisogno di una riserva maggiore rispetto a chi effettua poche operazioni molto selettive.

L’obiettivo non dovrebbe quindi essere quello di investire tutto il capitale, bensì evitare di mantenere liquidità senza una funzione precisa.

Pianificare l’allocazione del capitale

Un’altra soluzione consiste nel definire in anticipo come utilizzare il capitale disponibile.

È possibile, ad esempio, dividere il patrimonio in diverse componenti: capitale destinato alle operazioni, riserva per nuove opportunità e margine di sicurezza.

In questo modo diventa più semplice capire quando la liquidità disponibile è giustificata e quando, invece, sta semplicemente rimanendo inutilizzata.

Si tratta di effettuare una corretta allocazione, che aiuta a ridurre gli effetti del cash drag, ma anche a evitare decisioni impulsive, come aumentare eccessivamente l’esposizione semplicemente perché sul conto del broker è disponibile molto denaro.

Valutare strumenti remunerati per la liquidità

Una parte del capitale deve necessariamente rimanere disponibile. Ma non è detto che questo capitale debba essere inerte. Infatti, si possono individuare soluzioni in grado di produrre un rendimento senza compromettere eccessivamente la possibilità di utilizzare rapidamente il denaro.

A seconda dell’intermediario e delle condizioni di mercato possono esistere conti remunerati, strumenti del mercato monetario (fondi che investono in titoli a brevissima scadenza) o altre soluzioni caratterizzate da elevata liquidità.

Bisogna comunque considerare costi, rischi, tempi di svincolo e trattamento fiscale. L’obiettivo non è trasformare la riserva di liquidità in un investimento rischioso, ma ridurre il costo opportunità del capitale inutilizzato, cioè il rendimento a cui si rinuncia lasciandolo fermo.

Come mitigare il cash drag se sei un comune risparmiatore

E per i risparmiatori? Qui il problema è leggermente diverso. La liquidità serve principalmente per affrontare le spese quotidiane e gli imprevisti, mentre il capitale destinato agli obiettivi di lungo periodo può essere investito secondo un orizzonte temporale coerente.

Il rischio di cash drag nasce soprattutto quando somme molto superiori alle necessità rimangono per anni sul conto corrente. Ma anche in questo caso si può fare qualcosa.

Separare il fondo di emergenza dagli investimenti

La prima soluzione consiste nel distinguere chiaramente il denaro necessario per affrontare gli imprevisti dal capitale destinato agli investimenti.

Il fondo di emergenza dovrebbe essere facilmente accessibile e sufficientemente stabile. La sua funzione principale non è generare rendimento, ma garantire sicurezza finanziaria.

Una volta determinata questa cifra, il capitale eccedente può essere valutato separatamente sulla base dei propri obiettivi e dell’orizzonte temporale.

Investire gradualmente il capitale in eccesso

Chi dispone di una grande quantità di liquidità potrebbe sentirsi a disagio nell’investirla tutta contemporaneamente.

Una possibile soluzione consiste nell’ingresso graduale sui mercati, distribuendo gli investimenti nel tempo secondo un piano prestabilito.

Questo approccio non elimina completamente il cash drag durante la fase di ingresso, ma evita che la liquidità rimanga inutilizzata indefinitamente in attesa del “momento giusto”.

La gradualità può inoltre rendere psicologicamente più semplice rispettare il proprio piano finanziario.

Collegare la liquidità agli obiettivi finanziari

Infine, ogni somma disponibile dovrebbe avere idealmente una funzione.

Ovviamente, il denaro destinato a una spesa prevista nei prossimi mesi dovrebbe rimanere facilmente accessibile. Il capitale necessario tra alcuni anni, di contro, può essere gestito diversamente, mentre quello destinato a obiettivi di lungo periodo può generalmente tollerare una maggiore esposizione agli investimenti.

Si tratta dunque di associare il capitale a obiettivi concreti in modo da evitare l’accumulo indiscriminato di liquidità.

Cos’è il sinking fund

Il sinking fund può essere definito come una somma di denaro, un vero e proprio fondo, che viene accantonata progressivamente per finanziare una spesa futura già prevista o almeno ragionevolmente prevedibile.

Il principio è molto semplice. Invece di affrontare una spesa importante tutta in una volta, si divide il suo costo in piccole quote da mettere da parte periodicamente.

Supponiamo, per esempio, di sapere che tra dieci mesi sarà necessario pagare 1.000 euro per un’assicurazione, una vacanza o un intervento di manutenzione. Accantonando 100 euro al mese, quando arriverà il momento di sostenere la spesa la somma sarà già disponibile.

Il sinking fund può essere utilizzato per numerosi obiettivi: manutenzione dell’auto, assicurazioni annuali, tasse, spese scolastiche, viaggi, sostituzione di elettrodomestici, acquisto di dispositivi elettronici oppure lavori programmati in casa.

È importante, però, non confonderlo con il fondo di emergenza.

Il fondo di emergenza serve a fronteggiare eventi imprevisti: una perdita improvvisa del lavoro, una spesa sanitaria inattesa, un guasto urgente o un’altra situazione difficilmente programmabile.

Il sinking fund, al contrario, riguarda spese che possono essere anticipate almeno in parte.

La differenza può sembrare sottile, ma è fondamentale. Se sappiamo che l’automobile dovrà prima o poi essere sottoposta a manutenzione, non siamo realmente di fronte a un’emergenza. Possiamo non sapere esattamente quanto spenderemo o in quale mese, ma sappiamo che quella spesa arriverà.

Creare un sinking fund consente quindi di trasformare una futura uscita importante in una serie di piccoli accantonamenti sostenibili.

Come creare un sinking fund

Il primo passo consiste nell’individuare le spese future che meritano un accantonamento specifico.

Non è necessario creare un fondo per qualsiasi acquisto. Nondimeno, è particolarmente utile in due casi: quando la spesa è relativamente importante rispetto al proprio reddito e quando può essere prevista con un certo anticipo.

Una volta individuato l’obiettivo, bisogna stimarne il costo.

Se, per esempio, si prevede di spendere 1.200 euro per una vacanza tra un anno, il calcolo è immediato: occorrerà accantonare circa 100 euro al mese.

La formula di base è molto semplice:

Importo necessario / mesi disponibili = accantonamento mensile

Se la spesa non è perfettamente prevedibile, è possibile utilizzare una stima prudenziale. Per la manutenzione dell’auto, per esempio, si potrebbe stabilire un budget annuale sulla base delle spese sostenute negli anni precedenti.

Il passaggio successivo consiste nel decidere dove conservare il denaro.

Per obiettivi a breve termine, generalmente è importante privilegiare liquidità e disponibilità del capitale. Un conto separato o un conto deposito facilmente accessibile, cioè da cui si può prelevare in qualsiasi momento, possono rendere più semplice distinguere il sinking fund dal denaro utilizzato per le spese quotidiane.

Tenere tutto sul conto corrente principale, infatti, aumenta il rischio di spendere inconsapevolmente somme che erano state destinate ad altri obiettivi.

Un’altra possibilità è utilizzare sottoconti o spazi virtuali, oggi disponibili attraverso numerosi servizi bancari. In questo modo è possibile creare categorie differenti, per esempio “vacanze”, “auto”, “tasse” e “casa”.

Una risorsa interessante è anche l’automazione del risparmio.

Per esempio, si potrebbe programmare un bonifico automatico subito dopo l’accredito dello stipendio. Ciò riduce il rischio di rimandare l’accantonamento. Il meccanismo diventa simile a quello di una normale spesa ricorrente, con la differenza che il denaro resta di proprietà del risparmiatore.

E quando gli obiettivi sono numerosi? Beh, in questo caso conviene attribuire loro una priorità. Non tutte le spese future hanno infatti la stessa importanza.

La sostituzione di un’automobile ormai poco affidabile potrebbe essere più urgente di una vacanza, mentre le imposte dovrebbero generalmente avere la precedenza rispetto a spese puramente discrezionali.

Come utilizzare al meglio il sinking fund

Il primo consiglio è di non considerarlo come una riserva generica.

Se 2.000 euro sono stati accumulati per cambiare l’automobile, utilizzarli per una vacanza significa semplicemente spostare il problema nel futuro.

Per questo motivo può essere utile attribuire a ogni fondo un obiettivo preciso e mantenerlo separato dagli altri risparmi.

Un’altra buona pratica consiste nel rivedere periodicamente gli importi.

Le spese cambiano nel tempo. Il costo dell’assicurazione può aumentare, una ristrutturazione può rivelarsi più costosa del previsto oppure una vacanza programmata può diventare più economica. Controllare periodicamente il fondo permette di adeguare gli accantonamenti.

È consigliabile anche lasciare un piccolo margine di sicurezza quando il costo finale non è certo. Se si stima una spesa compresa tra 900 e 1.000 euro, costruire il fondo sulla cifra più alta può evitare di ritrovarsi con un importo insufficiente.

Inoltre, è bene evitare di creare troppi sinking fund contemporaneamente. Suddividere il denaro in dieci o quindici categorie può diventare complicato e, soprattutto, può rendere difficile finanziare adeguatamente ogni obiettivo. Meglio concentrarsi sulle spese più rilevanti e prevedibili.

Bisogna inoltre prestare attenzione all’uso degli investimenti.

Se il denaro dovrà essere utilizzato tra pochi mesi o uno o due anni, è bene ridurre l’esposizione a strumenti molto volatili. Basterebbe un calo dei mercati poco prima della scadenza, anche se di breve durata, per ritrovarsi con una somma inferiore a quella necessaria.

Gli investimenti vanno invece bene per sinking fund che coprono spese lontane nel tempo. Anche in questo caso, però, la scelta deve dipendere dalle caratteristiche dell’obiettivo e non dalla semplice ricerca di rendimento.

Una breve panoramica sul trading immobiliare

Prima di parlare dell’impatto della Direttiva Case Green sul trading immobiliare bisogna capire cosa si intende per l’uno e per l’altra. Partiamo dal trading immobiliare.

Con questo termine si intende generalmente un’attività basata sull’acquisto di immobili con l’obiettivo di rivenderli ottenendo un margine. La logica è dunque differente rispetto all’investimento immobiliare tradizionale, nel quale il rendimento deriva dalla locazione e dall’apprezzamento dell’immobile nel lungo periodo.

Il trader cerca invece opportunità nelle quali esista una differenza tra prezzo di acquisto e valore potenziale di rivendita. Può acquistare un immobile da ristrutturare, una proprietà proveniente da un’asta, un’abitazione che necessita di essere riposizionata sul mercato oppure un bene sottovalutato per caratteristiche che si possono modificare, come la distribuzione degli spazi o l’efficienza energetica.

La redditività dell’operazione è piuttosto variabile. Essa dipende da più fattori: prezzo d’ingresso, costi dei lavori, imposte, eventuali interessi sul capitale finanziato, tempi di commercializzazione e prezzo finale.

Una breve panoramica sulla Direttiva Case Green

Cosa dire di Case Green? Formalmente nota come Direttiva UE 2024/1275, punta a un patrimonio immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050. Obiettivo decisamente ambizioso.

Sia chiaro, però: per gli edifici residenziali non è stata introdotta a livello europeo una regola secondo cui ogni singola abitazione deve necessariamente raggiungere una determinata classe energetica entro il 2030 o il 2035. La direttiva stabilisce invece obiettivi riferiti complessivamente al patrimonio residenziale di ciascuno Stato.

In particolare, il consumo medio di energia primaria dovrà diminuire almeno del 16% rispetto al 2020 entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione dovrà derivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori.

La palla passa agli Stati membri, i quali devono individuare concretamente strumenti, incentivi, obblighi e interventi attraverso i quali raggiungere questi risultati. Una bella patata bollente, come sa bene anche la Commissione: la direttiva doveva essere recepita entro il 29 maggio 2026, e ancora non è stato fatto. Si giunge così al paradosso: tutti e 27 gli Stati membri sottoposti a procedura di infrazione.

Come cambia il trading immobiliare con la Direttiva a regime

Ovviamente, parliamo dell’impatto con la direttiva a regime, cioè una volta che sarà stata recepita dagli Stati e pienamente applicata. Cosa accadrà allora? Beh, il trading immobiliare di certo non scomparirà, anche se alcuni credono in una sorta di estinzione lenta, vista la potenziale incommerciabilità, cioè la difficoltà a trovare acquirenti, delle abitazioni che non sono state adeguate.

Di base, potrebbe diventare più strettamente collegato alla capacità di valutare correttamente la qualità energetica dell’immobile prima dell’acquisto.

Possedere una casa poco efficiente può rappresentare contemporaneamente un rischio e un’opportunità. Il rischio consiste nei maggiori costi necessari per renderla competitiva. L’opportunità nasce invece dalla possibilità di acquistare a un prezzo che incorpori quelle carenze, effettuare gli interventi e rivendere un immobile energeticamente migliore.

Cambiano quindi anche i calcoli preliminari. Alla tradizionale ristrutturazione di interni, impianti e finiture potrebbe essere necessario affiancare interventi su isolamento, serramenti, riscaldamento o produzione energetica. Il budget destinato ai lavori può aumentare e comprimere il margine se questi costi non erano stati correttamente considerati nel prezzo di acquisto.

Potrebbe inoltre aumentare la distanza di valore tra edifici efficienti e immobili energivori. Se acquirenti, banche e mercato attribuissero progressivamente maggiore importanza ai consumi e alle prestazioni energetiche, due appartamenti simili per zona e metratura potrebbero essere valutati diversamente anche sulla base dell’APE, l’attestato di prestazione energetica, e degli interventi necessari.

Ciò non significa, tuttavia, che le abitazioni energeticamente peggiori diventino automaticamente invendibili. La direttiva europea non stabilisce un divieto generalizzato di vendita degli immobili residenziali appartenenti alle classi energetiche basse. Molto dipenderà dalle modalità concrete con cui i singoli Paesi applicheranno le nuove regole.

Cosa rischiano i trader immobiliari

Il primo rischio riguarda la sottovalutazione dei lavori. Un’operazione apparentemente conveniente può perdere buona parte del proprio margine quando alla ristrutturazione estetica devono essere aggiunti interventi energetici costosi.

Esiste poi un rischio di prezzo. Se gli immobili meno efficienti subissero nel tempo una maggiore penalizzazione commerciale, il trader che li acquistasse senza un adeguato margine di sicurezza potrebbe trovarsi a rivenderli a condizioni peggiori del previsto.

Un terzo problema riguarda i tempi. Interventi più articolati richiedono progettazione, imprese specializzate, eventuali autorizzazioni e capitali immobilizzati più a lungo. Per chi basa la redditività anche sulla velocità con cui riesce a concludere e rivendere un’operazione, alcuni mesi aggiuntivi possono incidere sensibilmente sul rendimento finale.

Infine rimane il rischio normativo. La disciplina europea stabilisce la direzione, mentre molte scelte operative dipendono dall’attuazione nazionale. Il trader deve quindi confrontarsi con un quadro destinato ancora a evolversi.

La Direttiva Case Green, in definitiva, non decreta la fine del trading immobiliare. Può però rendere meno redditizie le operazioni costruite esclusivamente sull’acquisto a basso prezzo e sulla ristrutturazione superficiale. Con l’efficienza energetica sempre più rilevante, la capacità di stimare interventi, costi e valore futuro dell’immobile diventa parte integrante dell’operazione stessa.

Un metodo di gestione delle proprietà che potrebbe rivoluzionare il real estate e, più in generale, gli investimenti sul mattone.

Ne parliamo qui. Vedremo come funziona questo modello, quali vantaggi e rischi comporta, come simulare un investimento e da quali fonti può derivare un eventuale guadagno.

Cos’è la tokenizzazione del settore immobiliare

La tokenizzazione immobiliare consiste nella rappresentazione, su un registro digitale (spesso una blockchain), di determinati diritti collegati a un immobile. Il bene può essere suddiviso in numerosi token, ciascuno dei quali corrisponde a una frazione dell’investimento o a specifici diritti economici. La tecnologia permette di registrare proprietà e trasferimenti e, tramite gli smart contract, di automatizzare alcune operazioni.

Occorre però evitare un equivoco: possedere un token non significa sempre risultare proprietari diretti di una quota dell’immobile nei registri pubblici. In molti progetti l’edificio appartiene a una società veicolo e il token rappresenta una quota societaria, un titolo di debito oppure il diritto a ricevere una parte dei canoni e del ricavato futuro. Nondimeno, la formula garantisce alcuni vantaggi.

Il vantaggio più immediato riguarda il concetto di frazionamento. Un investimento da centinaia di migliaia di euro può essere diviso in quote molto piccole, rendendo possibile partecipare anche con 100 euro e distribuire il capitale tra più immobili.

La tokenizzazione può inoltre ridurre alcuni passaggi amministrativi, rendere più trasparente la cronologia delle transazioni e velocizzare i trasferimenti e la distribuzione dei proventi.

Da menzionare anche la riduzione di alcuni costi, l’automazione delle operazioni e l’accesso più ampio agli investimenti.

I contro non mancano. Il più grave riguarda la liquidità. Il mercato dei token, che è sostanzialmente secondario, può essere poco liquido: il token è tecnicamente trasferibile, ma ciò non garantisce che esista qualcuno disposto ad acquistarlo. Si aggiungono il rischio di perdita di valore dell’immobile, i costi della piattaforma, eventuali errori negli smart contract, gli attacchi informatici e le difficoltà nel determinare un prezzo attendibile.

Occhio poi alla normativa, che in alcune aree è molto stringente. Nell’Unione europea, per esempio, la semplice trasformazione di un’attività in token non ne modifica automaticamente la classificazione come strumento finanziario.

Una simulazione di investimento mediante tokenizzazione immobiliare

Immaginiamo che una società acquisti e tokenizzi un appartamento per un valore complessivo di 250.000 euro, comprendendo nel capitale anche le spese iniziali e una riserva per gli imprevisti. Vengono emessi 2.500 token dal valore nominale di 100 euro ciascuno.

Un investitore compra dieci token, impegnando 1.000 euro. In questo modo ottiene lo 0,4% dei diritti economici previsti dal progetto, senza diventare necessariamente comproprietario diretto dell’appartamento.

L’immobile genera canoni lordi per 15.000 euro all’anno. Dopo aver sottratto manutenzione, assicurazione, gestione, periodi senza inquilino e altre spese, restano 11.000 euro distribuibili. Il rendimento netto dell’operazione risulta quindi pari al 4,4% annuo, prima delle imposte e delle eventuali commissioni applicate al singolo investitore.

Al proprietario dei dieci token spetterebbero 44 euro all’anno. La somma potrebbe essere accreditata automaticamente sul suo portafoglio digitale o sul conto associato alla piattaforma.

Supponiamo poi che, dopo cinque anni, l’appartamento venga venduto a 275.000 euro. Trascurando per semplicità i costi di vendita e l’eventuale debito, la rivalutazione sarebbe del 10%. Ogni token darebbe quindi diritto a ulteriori 10 euro di capitale, per un guadagno complessivo di 100 euro sui dieci token.

Si tratta soltanto di una simulazione e non di una previsione o di un’indicazione di investimento. Canoni, spese, fiscalità, prezzo finale e tempi di vendita possono essere molto diversi. Anche il valore del token su un mercato secondario potrebbe discostarsi da quello teorico della quota immobiliare.

Come guadagnare dalla tokenizzazione immobiliare

La prima possibile fonte di guadagno è il reddito generato dall’immobile. Se il token attribuisce una parte dei flussi economici, possono essere distribuiti canoni di locazione, ricavi derivanti da strutture ricettive oppure interessi pagati dalla società che ha ricevuto il finanziamento.

Prima di investire, bisogna capire se il rendimento pubblicizzato sia lordo o netto. Occorre inoltre verificare quali spese vengano sottratte: manutenzione, assicurazione, amministrazione, tasse, commissioni della piattaforma e compenso del gestore possono ridurre sensibilmente il risultato effettivo.

Una seconda possibilità deriva dalla rivalutazione dell’immobile. Se il bene viene venduto a un prezzo superiore a quello iniziale, il titolare del token può partecipare alla plusvalenza secondo le condizioni stabilite dal contratto. Non è però sufficiente che il valore del mattone aumenti: bisogna considerare lavori, costi di vendita, tassazione e commissioni.

Fin qui, metodi di generazione del reddito del tutto simili a quelli che il settore immobiliare concede già nella sua forma fisica.

Ma ci sono anche metodi tipici. Per esempio, si può guadagnare vendendo il token su un mercato secondario prima della conclusione dell’operazione. Il prezzo dipenderà dalla domanda presente sulla piattaforma, dall’andamento dell’immobile, dall’affidabilità dell’emittente e dalle condizioni generali dei mercati finanziari.

Ma si badi bene: la maggiore divisibilità non coincide automaticamente con una maggiore liquidità. A tal proposito fa fede una ricerca della Banca dei regolamenti internazionali, la quale rileva che gli immobili tokenizzati tendono a comparire anche in aree caratterizzate da domanda e liquidità più deboli, dove la tecnologia può colmare alcune difficoltà di finanziamento senza eliminarle completamente.

Per valutare un progetto, bisogna esaminare quindi il bene sottostante, il soggetto che lo gestisce, la documentazione legale, i diritti riconosciuti dal token, i debiti gravanti sull’immobile e le modalità previste per uscire dall’investimento. Servono anche verifiche sulla custodia dei token, sulla sicurezza della piattaforma e sulla normativa applicabile.